Yazılı Tahliye Taahhüdü: Şartları, Geçerliliği ve Yargıtay Uygulaması

1. Yazılı Tahliye Taahhüdünün Hukuki Dayanağı

Yazılı tahliye taahhüdü, TBK m. 352/1 hükmünde düzenlenmiştir. Buna göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse ve buna rağmen tahliye gerçekleşmemişse, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi veya dava yoluyla tahliye isteyebilir.

Bu düzenleme yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir. Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde tahliye taahhüdü verilse bile TBK m. 352/1 uygulanamaz.

2. Yazılı Tahliye Taahhüdünün Unsurları

Belgedeki ayrıntılara göre geçerli bir tahliye taahhüdü için üç temel unsur bulunur:

a) Taahhüt mutlaka yazılı olmalıdır

• Sözlü tahliye taahhüdü geçerli değildir.
• Adi yazılı şekil yeterlidir; kiracının imzası şarttır. Kiraya verenin imzası zorunlu değildir.
• Taahhüdün noter tarafından düzenlenmesi ispat kolaylığı sağlar.

b) Tahliye tarihi mutlaka belirtilmelidir

• Tahliye günü, ay ve yıl olarak yazılabilir.
• Sadece ay belirtilmişse Yargıtay, ayın son gününün esas alınabileceğini kabul etmektedir.
• Tarih hiç belirtilmemişse taahhüt geçersizdir.
• Düzenleme tarihinin yazılması zorunlu değildir; fakat uygulamada tarihsiz taahhütlerin kötüye kullanıldığı görülmektedir.

c) Taahhüt, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır

• Teslimden önce veya kira sözleşmesi imzalanırken verilen taahhüt kesin hükümsüzdür.
• Çünkü sözleşme aşamasında verilen taahhüdün kiracının özgür iradesine dayanmadığı kabul edilir.
• Teslimden sonra verildiğini ispat yükü kiraya verene aittir.

3. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar ve Yargıtay Yaklaşımı

Tarihsiz tahliye taahhüdü sorunu

• Uygulamada kiracılara “beyaza imza” attırıldığı ve tarihin sonradan doldurulduğu sıkça görülmektedir.
• Bu tür taahhütlerin hakkın kötüye kullanılması niteliği taşıdığı, kiracının korunması gerektiği vurgulanmaktadır.
• Kiracının tarihsiz imza verdiğini ispat yükü kiracıdadır; fakat bu ispatta takdiri deliller de kullanılabilir.

Tahliye taahhüdünün kira artışı için baskı aracı olarak kullanılması

• Kiracının yasal artış oranını aşan bir artışı kabul etmediği durumlarda kiraya verenin taahhüde sığınarak baskı kurması hukuk düzeniyle bağdaşmaz.
• Bu durumda da hakkın kötüye kullanılması gündeme gelir.

Aile konutu olması durumu

• Kiralanan aile konutuysa, yazılı tahliye taahhüdü için diğer eşin açık rızasının alınması, taahhütnamede diğer eşin de imzasının olması gerekir.

4. Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Süreci

a) İlamsız icra takibi

• Kiraya veren, taahhütteki tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibine başlayabilir.
• İcra dairesi tarafından kiracıya Örnek 14 tahliye emri gönderilir.
• Kiracının 7 gün içinde itiraz etme hakkı vardır.

b) İtiraz hâlinde

• Kiracı imzayı veya taahhütnamenin düzenlendiği tarihi inkâr etmemişse → kiraya veren itirazın kaldırılması talebiyle icra hukuk mahkemesine başvurabilir.
• Kiracı imzayı veya taahhütnamenin düzenlendiği tarihi inkâr etmişse → kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açmalıdır.

c) İtiraz olmazsa

• Kiralanan zorla tahliye edilir ve kiraya verene teslim edilir.

5. Yazılı Tahliye Taahhüdünün Hukuki Niteliği

Bu konuda çeşitli görüşler mevcuttur:

• Bozucu yenilik doğuran hak
• Borçlandırıcı sözleşme
• Bozma sözleşmesi
• En isabetli görüş: Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesine bağlı yan sözleşme niteliğindedir. Bu nedenle kira sözleşmesi devredildiğinde yeni kiraya veren için de bağlayıcıdır.

---

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Yazılı tahliye taahhüdü kira sözleşmesi sırasında imzalanırsa geçerli midir?

Hayır. Kiralanan teslim edilmeden önce verilen taahhüt kesin hükümsüzdür.

2. Tahliye taahhüdünde kiraya verenin imzası şart mıdır?

Hayır. Kiracının imzası yeterlidir.

3. Tahliye tarihi ay olarak belirtilirse taahhüt geçerli midir?

Yargıtay uygulamasına göre evet; ayın son günü tahliye tarihi sayılır.

4. Tarihsiz tahliye taahhüdü geçerli midir?

Tarih sonradan doldurulmuşsa, kiracının bunu ispatlaması gerekir. Bu tür taahhütler çoğu durumda hakkın kötüye kullanılması sayılabilir.

5. Kiracı tahliye emrine kaç gün içinde itiraz edebilir?

7 gün içinde.

6. İtiraz edilmezse ne olur?

Tahliye kesinleşir ve kiralanan zorla tahliye edilir.

7. Tahliye taahhüdü genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde de geçerli midir?

Hayır. Sadece konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir.

balıkesir avukat balıkesir kira avukatı