Kat Malikinin Mimari Projeye Aykırı Yapı Yapması – Haklar, Yasaklar ve Açılabilecek Davalar - Av. Meryem Edanur Başkurt

Mimari Proje ve Mimari Durumu Koruma Yükümlülüğü

Mimari durum; ana taşınmazın yetkili merci tarafından onaylanmış mimari projeye uygun halidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi kat maliklerine:

Ana taşınmazın mimari durumunu,
Güzelliğini,
Sağlamlığını

titizlikle koruma yükümlülüğü yükler.

Bu nedenle mimari projede yer almayan balkon eklenmesi, pencere açılması, dış cephede değişiklik yapılması, klima dış ünitesi için dış duvara müdahale edilmesi gibi işlemler kural olarak yasaktır. Aynı şekilde bağımsız bölümün diğer bölümlerle bağlantılı duvar, tavan veya tabanlarında yapılacak değişiklikler için ilgili maliklerin rızası gerekir.

Bağımsız Bölümde ve Ortak Alanlarda Aykırı Yapı İşleri

Mimari projeye aykırılık iki şekilde ortaya çıkabilir:

Binanın baştan projeye aykırı inşa edilmiş olması,
Sonradan yapılan tadilat, ilave veya değişiklikler.

Her iki durumda da diğer kat malikleri, sulh hukuk mahkemesinde dava açarak aykırılığın giderilmesini ve yapının projeye uygun hale getirilmesini talep edebilir.

Önemli noktalar:

Yapının projeye uygun hale getirilmesi statik yapıyı bozuyorsa, mahkeme yalnızca ana yapıya zarar vermeyen aykırılıkların giderilmesine karar verebilir.
Yapı kayıt belgesi alınmış olması bile mimari projeye aykırılığı ortadan kaldırmaz.
Balkon kapatma, projede olmayan pencere açma, ortak bahçeye yapı ekleme gibi durumlarda diğer kat malikleri el atmanın önlenmesi davası açabilir.

Dava Süreci ve Mahkemenin İncelemesi

Mahkeme, süreç içinde:

Keşif yapar,
Mimari projeyi yerinde inceler,
Uzman bilirkişiden rapor alır,
Aykırılıkları birer birer tespit eder.

Aykırılık sabit görülürse, mahkeme:

Projeye uygun hale getirilmesine,
Davalıya uygun süre verilmesine,
Gerekiyorsa eski hale getirme işleminin yapılmasına

karar verir.

Uzun süre sessiz kalınması veya maliklerin bir dönem itiraz etmemesi, aykırılığın kabul edildiği anlamına gelmez; davacı açısından hak kaybı doğurmaz.

Hâkim Müdahalesinin Sınırları

Hâkim, aykırılığın giderilmesinin:

Yapının statiğini bozması,
Esaslı yıkım gerektirmesi

gibi durumlarda talebi reddedebilir. Ayrıca bazı istisnai hallerde —örneğin güneş enerji sistemi, klima dış ünitesi— Yargıtay, belirli objektif şartlar oluşmuşsa aykırı yapının korunmasına izin vermektedir.

Sonuç

Mimari projeye aykırı yapı yapılması, kat mülkiyeti hukukunda sık karşılaşılan uyuşmazlıklardandır. Aykırılığın varlığı halinde her kat maliki, ana taşınmazın korunması amacıyla sulh hukuk mahkemesine başvurarak müdahalenin durdurulmasını ve eski hale getirilmesini isteyebilir.

Bu tür uyuşmazlıklarda profesyonel hukuki destek almak için bir Balıkesir avukat olarak gayrimenkul ve kat mülkiyeti alanında danışmanlık sunmaktayım. Kat mülkiyeti, ortak alan ihlalleri ve mimari projeye aykırılıklar konusunda bilgi almak isteyenler için doğru rehberlik büyük önem taşır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Mimari projeye aykırı bir yapı tespit edildiğinde kimler dava açabilir? Her bir kat maliki, yönetici veya bağımsız bölümü sürekli kullanan kişi dava açabilir.

2. Yapı kayıt belgesi mimari projeye aykırılığı ortadan kaldırır mı? Hayır. Yapı kayıt belgesi alınmış olsa bile mimari projeye aykırılık hukuken devam eder.

3. Balkon kapatma veya pencere ekleme her durumda yasak mıdır? Projede yer almayan değişiklikler genel olarak yasaktır. Diğer maliklerin rızası olsa bile bazı değişiklikler için tadilat projesi ve belediye onayı gerekir.

4. Komşularım uzun süre ses çıkarmadı; artık dava açamazlar mı? Hayır. Sessizlik aykırılığın kabul edildiği anlamına gelmez; dava açma hakkı devam eder.

5. Projeye aykırılığı gidermek binanın statik yapısını bozacaksa ne olur? Bu durumda mahkeme yalnızca ana yapıya zarar vermeyen aykırılıkların giderilmesine karar verebilir.

6. Mimari projeyi kimden temin edebilirim? Asıl proje imar müdürlüğünde, suret proje ise tapu müdürlüğünde bulunur.

7.Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunda mıyım?

Evet, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvuru zorunluluğu vardır.