İnançlı İşlemden Kaynaklanan Tescile Zorlama Davası

İnançlı İşlem Nedir?

İnançlı işlem, bir kimsenin (inanan), mal veya hakkını belirli bir amaçla ve ileride geri almak üzere karşı tarafa (inanılan) devretmesi işlemidir. Uygulamada bu işlem, çoğu zaman borca teminat sağlamak veya malın idaresini güvenilir bir kişiye bırakmak amacıyla yapılır. İsviçre hukukunda “fiduziarisches Rechtsgeschäft” olarak bilinen bu kavram, Türk hukukunda doğrudan düzenlenmemiş olsa da Yargıtay içtihatları ve doktrin tarafından kabul edilmiştir.

İnançlı işlem iki unsurdan oluşur:

1. İnanç sözleşmesi – Tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen, borçlandırıcı nitelikteki sözleşmedir.
2. Devir işlemi – Taşınmaz veya hakkın inanılana geçirilmesiyle tamamlanır.

İnanç sözleşmesi, çoğu zaman tapu müdürlükleri tarafından resmi şekle tabi kabul edilmese de, Yargıtay uygulamasında yazılı delil şartı aranmakta, şekle aykırılıklar dürüstlük kuralına aykırı olmamak kaydıyla değerlendirilmemektedir.

İnançlı İşlem ve Taşınmaz Mülkiyeti

Taşınmazlar söz konusu olduğunda, inanan tapuda mülkiyeti inanılana devreder. Bu durumda inanılan, taşınmazın tam malikidir, ancak bu malikiyet iade borcu ile sınırlıdır. Yani inanılan, sözleşmede belirlenen şartlar gerçekleştiğinde taşınmazı iade etmek zorundadır. Örneğin, borç teminatı olarak yapılan bir inançlı işlemde, borç ödendiğinde taşınmaz yeniden inanana devredilmelidir.

Aksi halde, inanan, tescile zorlama davası açarak taşınmazın kendi adına tescilini talep edebilir (TMK m.716). Bu dava, inanılanın iade yükümlülüğünü yerine getirmemesi veya taşınmazı üçüncü kişilere devretmesi halinde açılır.

Yargıtay Uygulaması

Yargıtay, inançlı işlemlerin varlığını genellikle ispat sorunu olarak ele alır. Buna göre, inanç sözleşmesinin varlığı yazılı delil ile kanıtlanmalıdır. Ancak yazılı delil başlangıcı varsa tanık dahil diğer deliller de kullanılabilir. Yazılı delil bulunmadığında ise yemin deliline başvurulması mümkündür.

Yargıtay’ın istikrar kazanmış kararlarına göre, borcunu ödeyen inanan lehine tescile karar verilir; borç ödenmemişse dava reddedilir. Bu uygulama, hakkaniyet ve güven ilkesiyle uyumludur.

Tescile Zorlama Davasının Özellikleri

Tescile zorlama davası, inançlı işlem sonucu devredilen taşınmazın yeniden inanana tescil edilmesini amaçlar. Dava, TMK m.716 uyarınca geçerli bir hukuki sebebe dayanmalı ve inanç sözleşmesi ile birlikte devir işlemini içermelidir. Davacı, sözleşmenin şartlarını yerine getirdiğini ispatlamakla yükümlüdür.

Örneğin, bir kimse borcuna teminat olarak taşınmazını inançlı şekilde devretmişse ve borcunu tamamen ödemişse, inanılan taşınmazı iade etmekten kaçınamaz. Aksi durumda açılacak tescile zorlama davası ile taşınmazın iadesi sağlanabilir.

Balıkesir’de Gayrimenkul Hukukunda İnançlı İşlemler

Balıkesir’de gayrimenkul işlemleri sırasında tarafların güven ilişkisine dayalı düzenlemeler yapması oldukça yaygındır. Ancak bu tür işlemler, özellikle taşınmaz satış vaadi veya teminat sözleşmeleri şeklinde düzenlendiğinde ciddi hukuki riskler taşır. Bu nedenle Balıkesir gayrimenkul avukatı olarak taraflara, inançlı işlemler yapılmadan önce mutlaka yazılı delil, noter onayı ve tapu şerhi gibi güvenlik önlemlerinin alınmasını tavsiye ediyoruz. Aksi halde, ileride tescile zorlama davaları veya muvazaa iddiaları gündeme gelebilir.

---

Sıkça Sorulan Sorular

1. İnançlı işlem nedir? İnançlı işlem, bir mal veya hakkın belirli bir amaçla devredilip daha sonra geri alınmak üzere yapılan, güvene dayalı bir işlemdir.

2. İnançlı işlemde tapuda satış yapılabilir mi? Tapu müdürlükleri inançlı işlem olarak tescil yapmadığı için taraflar çoğu zaman işlemi satış olarak gösterir. Ancak bu durum, işlemin hukuki niteliğini değiştirmez.

3. Tescile zorlama davası ne zaman açılır? İnanılan, inanç sözleşmesinde belirlenen şartlar gerçekleştiği halde taşınmazı iade etmezse veya üçüncü kişiye devrederse, inanan tescile zorlama davası açabilir.

4. İnançlı işlem yazılı olmalı mı? Evet. Yargıtay içtihatlarına göre, inançlı işlemler yazılı delil ile ispatlanmalıdır. Yazılı belge bulunmadığında delil başlangıcı veya yemin delili kullanılabilir.

5. İnançlı işlem muvazaa ile karıştırılır mı? Evet, özellikle tapuda satış olarak gösterilen işlemler muvazaa iddialarına konu olabilir. Bu nedenle işlemin amacı ve şartları açıkça belgelenmelidir.