Birlikte Mülkiyet Nedir? Paylı ve Elbirliği Mülkiyeti Arasındaki Farklar

Paylı Mülkiyet (Hisseli Mülkiyet)

Paylı mülkiyet, bir taşınmazın mülkiyet hakkının belirli paylar halinde birden fazla kişiye ait olması durumudur. Her paydaş, kendi payı oranında malik sıfatına sahiptir. Bu durumda:

• Paydaşlar taşınmazdan yararlanma ve yönetim konularında oy çokluğu ile karar alabilir.
• Önemli yönetim işlemleri için pay ve paydaş çoğunluğu, olağanüstü işlemler için ise oybirliği gerekir.
• Her paydaş, kendi payı üzerinde tasarrufta bulunabilir (örneğin, payını satabilir veya devredebilir).

Elbirliği Mülkiyeti

Elbirliği mülkiyeti, çoğunlukla miras ortaklığı gibi bir topluluğa bağlı mülkiyet biçimidir. Bu tür mülkiyette pay oranları belirlenmemiştir; taşınmaz, bütün ortakların birlikte mülkiyetindedir. Bu nedenle:

• Ortaklardan hiçbiri taşınmaz üzerinde tek başına tasarruf edemez.
• Her türlü işlem için oybirliğiyle karar alınması gerekir.
• Ancak tüm ortakların rızası ile elbirliği mülkiyeti sona erdirilerek paylı mülkiyete geçilebilir.

Kazandırıcı İşlemler: Borçlandırıcı ve Tasarruf İşlemleri

Mülkiyet ilişkilerinde en önemli ayrım “borçlandırıcı işlem” ile “tasarruf işlemi” arasındadır.

• Borçlandırıcı işlem, kişiyi bir yükümlülük altına sokar (örneğin satış veya kira sözleşmesi).
• Tasarruf işlemi ise mülkiyetin veya hakkın doğrudan devrini sağlar (örneğin tapuda satışın tescili).

Bu ayrım, birlikte mülkiyette yapılan işlemlerin geçerliliği açısından büyük önem taşır. Örneğin, paylı mülkiyette çoğunluk kararıyla alınan bir kira kararı geçerli olsa da, taşınmazın mülkiyetini devreden bir satış işlemi ancak oybirliği ile mümkündür.

6306 Sayılı Kanun ve Birlikte Mülkiyet Sorunları

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapıların yıkılması ve yeniden yapılması sürecinde birlikte mülkiyet ilişkilerini doğrudan etkiler. Yapının yıkılmasıyla kat mülkiyeti sona erer ve taşınmaz paylı mülkiyet haline gelir. Yeniden inşaat yapılabilmesi için ise maliklerin:

• Arsa payı karşılığı inşaat veya eser sözleşmesi yapmaları,
• Bu sözleşmeye ilişkin kararları kanunun öngördüğü çoğunlukla almaları, gerekmektedir. Uygulamada özellikle, azınlıkta kalan maliklerin rızası alınmadan yapılan işlemlerde ciddi uyuşmazlıklar yaşanmakta; bu durumda balıkesir miras avukatı desteğiyle hukuki sürecin doğru yönetilmesi büyük önem taşımaktadır.

Sonuç

Birlikte mülkiyet ilişkilerinde, karar alma ve tasarruf yetkisi konusundaki küçük bir hata dahi işlemin geçersizliğine yol açabilir. Bu nedenle paydaşların veya mirasçıların, taşınmaz üzerinde işlem yapmadan önce hukuki danışmanlık almaları son derece önemlidir.

Eğer siz de miras kalan bir taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunmak veya hissedarlar arasında yaşanan anlaşmazlıkları çözmek istiyorsanız, balıkesir avukat olarak profesyonel destek sağlayabiliriz.

---

Sıkça Sorulan Sorular

1. Paylı mülkiyette bir paydaş, payını diğerine devredebilir mi? Evet. Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı üzerinde tek başına tasarruf hakkına sahiptir. Ancak satış tapuda yapılmalıdır.

2. Elbirliği mülkiyetinde bir ortak payını devredebilir mi? Hayır. Elbirliği mülkiyetinde paylar belirli olmadığından, ortaklardan biri tek başına payını devredemez. Önce elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülmelidir.

3. Riskli yapı yıkıldıktan sonra maliklerin oybirliği şartı aranır mı? 6306 sayılı Kanun uyarınca, bazı durumlarda üçte iki çoğunluk yeterlidir. Ancak bu oran, taşınmazın durumuna ve alınacak kararın niteliğine göre değişebilir.

4. Bir paydaş, çoğunluğun aldığı karara uymak zorunda mı? Evet. Kanuna uygun çoğunlukla alınan kararlar, karara katılmayan paydaşları da bağlar. Ancak dürüstlük kuralına aykırı veya hakkaniyetsiz kararlar yargı yoluyla iptal ettirilebilir.

5. Miras kalan taşınmazda inşaat yaptırmak için tüm mirasçıların onayı gerekir mi? Eğer taşınmaz elbirliği mülkiyetindeyse, evet — tüm mirasçıların oybirliği gerekir. Aksi halde yapılan işlem geçersiz olur.