İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davalarında Belirli Kira Sözleşmesinde Özel İhtar Şartı

Kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle taşınmazı kullanma zorunluluğu varsa, kiracının tahliyesini isteyebilir. Örneğin Balıkesir ilinde bir taşınmazı olan A, taşınmazı kiraya vermiştir. Ancak A'nın çocuğu/annesi/babası/torunu Balıkesir ilinde kirada oturmaktadır. A, çocuğu/annesi/babası/torununun kirada oturduğu ve il sınırları içerisinde başkaca bir taşınmaz bulunmadığı, taşınmazı bu kişilerin kullanacağı gerekçesini öne sürerek kiracının tahliyesini isteyebilir. Kiracının, kiraya verenin bu talebine olumlu bir yanıt vermemesi halinde kiraya veren, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiracının tahliyesini mahkemeden isteyebilir.

Uygulamada ihtiyaç sebebiyle tahliye davası olarak adlandırılan bu davada ise usul bakımından kira sözleşmesinin türü önemlidir. Belirli süreli kira sözleşmesi mevcudiyeti halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmadan önce kiracıya yazılı bir bildirim yapma zorunluluğu bulunmamaktadır, yeni kira döneminin başlamasından itibaren 1 ay içerisinde davanın açılması yeterlidir. Ancak bazı kira sözleşmelerinin özel hükümler kısmında örneğin "Kontratın sona ermesinden bir ay evvel taraflar yazılı olarak ihtarda bulunmadıkları sürece kontrat yenilenmiş kabul edilir." şeklinde düzenlenen özel ihtar şartı, kiraya verenin yazılı bildirimde bulunmasının gerekip gerekmediğine ilişkin uyuşmazlıklara sebebiyet vermektedir. Bu hususta uygulamada farklı içtihatlar bulunmaktadır:

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. HD, 2023/1962 E., 2023/1342 K. sayılı ilamında tarafların kabulünde olan kira sözleşmesinin incelemesinde; başlangıç tarihinin 05/09/2020 oldugu, 1 yıl süreli olduğu, sözleşmenin özel şartlar başlıklı 24. maddesinde "...kontratın sona ermesinden bir ay önce taraflar yazılı olarak ihtarda bulunmadıkları takdirde kontrat bir yıl daha uzamış ve yenilenmiş kabul edilir." kararlaştırıldığı görüldüğü; eldeki davanın 03/10/2022 tarihinde yeni kira dönemi başladıktan sonra açıldığı ve yazılı sözleşme gereği süreye uygun bir ihtar kiracı davalıya tebliğ edilmediğinden benzer doğrultuda Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2015/3786 E. 2015/3683 K. sayılı ilamını da göz önünde bulundurarak davanın süre yönünden usulden reddine karar vermiştir. (Aynı yönde bknz :İstanbul BAM 36. HD, 2022/2548 E. 2023/1770 K. sayılı ilam)

Yargıtayın da istikrar kazanan görüşüne göre sözleşmede düzenlenen özel ihtar şartı, taraflarca üzerinde anlaşma sağlandığı hususunda ihtilaf bulunmayan bir hüküm olup geçerli olduğundan işbu şarta uyulmalı ve dava açmadan evvel sözleşmede belirtilen süreye uygun şekilde kiraya veren yazılı bildirimde bulunulmalıdır. Aksi halde sözleşme, TBK md.347 uyarınca uzamış sayılır ve dava süresinde açılmadığından usulden reddedilmelidir. (Bknz.:Yargıtay 6. HD. 25/03/2015 T., E:2015/2645 K:2015/2985 sayılı ilamı)

Yargıtayın görüşünden farklı olarak İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi, 28.11.2023 T. 2021/2114 E. 2023/2227 K. sayılı ilamı ile taraflar arasındaki geçerli bulunan sözleşmede özel ihtar koşulunun yer aldığını buna karşın özel ihtar şartına ilişkin düzenlenmenin TBK md.347/1 maddesinde yer alan emredici hüküm nedeniyle geçersiz oldugunu, bir an için sözleşmedeki hüküm geçerli kabul edilse dahi ihbar düzenlemesinin yasal dava açma süresini ortadan kaldıracağı şeklindeki kabulün isabetli olamayacağına karar vermiştir.

Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, 24.04.2024 T. 2024/1157 E. 2024/1036 K. sayılı ilamı ise taraflarca sözleşmede düzenlenen özel ihtar şartının yalnızca bildirim yoluyla feshe ilişkin bir düzenleme olup, bu düzenlemenin yorum yolu ile genişletilip tüm tahliye davalarının feshi ihbar koşuluna bağlanmış olduğunun kabul edilemeyeceğine karar vererek 2018 tarihli Yargıtay görüşüne uyan içtihadındaki görüşten dönmüştür.

Uygulamada yer alan içtihat farklılığının giderilmesi için Yargıtay'a başvurulmuş ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 10.03.2025 T. 2024/2446 E. 2025/1440 K. sayılı ilam ile mevcut görüşünden ayrılmamış ve -TBK 350/1 hükmündeki süreye uyularak dava açılsa dahi- sözleşmede kararlaştırılan özel ihbar koşuluna uyulmadan açılan ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarının süre yönünden reddedilmesi gerektiğini belirterek içtihat farklılığını gidermiştir.