Kiralananın İadesi ve Kiraya Verenin Gözden Geçirme – Bildirim Yükümlülüğü - Av. Meryem Edanur Başkurt

1. Kiracının Kiralananı Geri Verme Borcu

Kira sözleşmesi, kiracıya mülkiyet değil yalnızca kullanım hakkı sağlar. Bu nedenle sözleşme hangi sebeple sona ererse ersin, kiracı kiralananı geri vermekle yükümlüdür.

a) Genel Kural: Teslim Alındığı Hâliyle İade

Kiracı, kiralananı hangi durumda teslim aldıysa, kural olarak o hâliyle geri vermelidir. Ancak bu kural mutlak değildir. Sözleşmeye uygun kullanım sonucu ortaya çıkan olağan eskime ve yıpranmalar kiracının sorumluluğunda değildir.

Örneğin:

Duvar boyasının zamanla solması,
Eşyaların doğal kullanım sonucu yıpranması,
Demir doğramaların paslanması,
Kapı ve pencerelerin performans kaybı

olağan kullanım kapsamındadır.

Buna karşılık:

Taşınmazın kullanım amacına aykırı şekilde kullanılması,
Sözleşmeye aykırı tadilatlar,
Özen borcuna aykırı zararlar

kiracının sorumluluğunu doğurur.

Burada esas ölçüt; kullanım amacına uygunluk, kira süresi ve kiralananın niteliğidir.

2. İadenin Nasıl Gerçekleşeceği

Kanunda iade için özel bir şekil şartı öngörülmemiştir. Ancak önemli olan, kiraya verenin kiralanan üzerinde münhasır fiilî hâkimiyet elde etmesidir.

Özellikle taşınmaz kiralarında uygulamada anahtar teslimi belirleyici kabul edilmektedir. Yargısal uygulamada, anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın kiracının kullanımında olduğu kabul edilmektedir.

Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa:

Notere tevdi,
Mahkeme aracılığıyla tevdi mahalli tayini

yoluyla borç ifa edilebilir.

Bununla birlikte öğretide, iadenin maddi bir fiil olduğu ve yalnızca yazılı delille ispat zorunluluğunun tartışmalı olduğu ifade edilmektedir.

3. İstisnai Hâller

a) Olağan Kullanım

Kiracı, sözleşmeye uygun kullanım sonucu meydana gelen eskimelerden sorumlu değildir. Çünkü kira bedeli bu kullanımın karşılığıdır.

b) Beklenmeyen Hâl ve Mücbir Sebep

Yangın, deprem, sel gibi olaylar kiracının kusuru olmaksızın zarara yol açmışsa, kiracının iade borcu ortadan kalkabilir veya kapsamı değişebilir.

c) Kiralananda Yenilik ve Değişiklik

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla yenilik veya değişiklik yapmışsa, kural olarak eski hâle getirme yükümlülüğü doğmaz. Ancak taraflar yazılı olarak eski hâle iade kararlaştırmışlarsa, kiracı bu yükümlülükten kurtulamaz.

4. Kiraya Verenin Gözden Geçirme ve Bildirim Külfeti

Kiralanan iade edildikten sonra süreç kiraya veren açısından başlar.

Kiraya veren:

Kiralananı uygun süre içinde gözden geçirmeli,
Tespit ettiği ayıp ve eksiklikleri kiracıya yazılı olarak bildirmelidir.

Bu iki külfet yerine getirilmeden kiraya verenin tazminat talebinde bulunması mümkün değildir.

a) Gözden Geçirme

Kiraya veren, kiralananı makul bir süre içinde incelemelidir. Bu süre olayın özelliklerine göre belirlenir. Uzun süre sessiz kalınması, kiraya verenin zarar iddiasını zayıflatır.

b) Yazılı Bildirim

Tespit edilen:

Hor kullanma zararları,
Eksiklikler,
Olağan kullanımı aşan hasarlar

kiracıya yazılı şekilde bildirilmelidir.

Bildirimde:

Hangi zararların bulunduğu,
Bunların kapsamı,
Kiracının sorumluluğunun dayanağı

açıkça belirtilmelidir.

c) Özel Durumlar

Dava açılması
İcra takibi başlatılması
Teslim tutanağı düzenlenmesi

bazı hâllerde bildirim külfeti kapsamında değerlendirilebilir. Ancak bunların her somut olay bakımından ayrıca incelenmesi gerekir.

5. Külfetlerin Yerine Getirilmemesinin Sonuçları

Kiraya veren:

Kiralananı zamanında incelemezse,
Ayıp ve eksiklikleri yazılı olarak bildirmezse,

sonradan tazminat talep etme imkânını kaybedebilir.

Bu düzenleme, kiracıyı belirsiz ve süresiz sorumluluk tehdidi altında bırakmamak amacı taşır. Hukuki güvenlik gereği, zarar iddialarının makul süre içinde ortaya konulması zorunludur.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Kiracı evi boyatmak zorunda mı?

Sözleşmede özel bir hüküm yoksa ve boya ihtiyacı olağan kullanımdan kaynaklanıyorsa kiracı sorumlu değildir.

2. Anahtar teslim edilmezse kira borcu devam eder mi?

Uygulamada anahtar teslimi gerçekleşmedikçe kiralananın kiracı kullanımında olduğu kabul edilebilmektedir.

3. Kiraya veren sözlü olarak zarar bildirebilir mi?

Hayır. Ayıp ve eksikliklerin yazılı olarak bildirilmesi gerekir.

4. Kiraya veren aylar sonra zarar iddiasında bulunabilir mi?

Kiralananın iadesinden sonra makul süre içinde inceleme ve bildirim yapılmalıdır. Aksi hâlde talep hakkı kaybedilebilir.

5. Kiracı yaptığı tadilatı söküp götürebilir mi?

Kiraya verenin yazılı rızası ve sözleşme hükümleri belirleyicidir. Aksi kararlaştırılmadıkça, yazılı rıza varsa eski hâle getirme zorunluluğu doğmayabilir.

6. Mücbir sebep nedeniyle oluşan zararlardan kiracı sorumlu mudur?

Kiracının kusuru yoksa ve zarar beklenmeyen hâl veya mücbir sebepten kaynaklanıyorsa sorumluluk doğmayabilir.

Balıkesir Avukat Balıkesir Kira Hukuku Avukatı