Türk Borçlar Kanunu m. 344’e Göre Kira Bedelinin Belirlenmesi

Kira Bedelinin Belirlenmesine Müdahalenin Gerekçesi

Kira sözleşmesi kural olarak sözleşme özgürlüğü ilkesine tabi olmakla birlikte, yüksek enflasyon koşullarında kira bedelinin uzun yıllar sabit kalması mümkün değildir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının korunması amacıyla, kira bedelinin artışı ve yeniden belirlenmesi kanuni sınırlamalara tabi tutulmuştur. Bu durum, kira sözleşmesinin süresinin sona ermesine rağmen kendiliğinden uzaması sonucunda kira bedelinin nasıl belirleneceği sorununu gündeme getirmektedir.

TBK m. 344’ün Uygulama Alanı

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi yalnızca konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri bakımından uygulanmaktadır. Bu hüküm, genel kira sözleşmelerine uygulanmamakta; diğer kira ilişkilerinde sözleşme serbestisi ilkesi geçerliliğini korumaktadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise kiracının korunması amacıyla kira bedelinin belirlenmesi istisnai bir düzenleme olarak kabul edilmektedir.

Kira Artışında Endeks Sınırı

TBK m. 344 uyarınca, yenilenen kira dönemlerinde kira bedeline ilişkin anlaşmalar, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak kaydıyla geçerlidir. Bu sınır, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri bakımından da aynen uygulanır. Kanun koyucu, kira artışlarında objektif bir ölçüt belirleyerek taraflar arasındaki menfaat dengesini sağlamayı amaçlamıştır.

Beş Yıldan Uzun Süreli Kira Sözleşmeleri ve Hakkaniyet İlkesi

Kira sözleşmesinin beş yılını doldurması veya beş yıldan uzun süreli olarak kurulmuş olması halinde, kira bedeli yalnızca endeks artışı ile sınırlı değildir. Bu durumda hâkim; tüketici fiyat endeksi, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bir kira bedeline hükmeder. Böylece kira bedelinin piyasa koşullarından tamamen kopması engellenmektedir.

Rayiç Bedelin Belirlenmesi

Rayiç bedelin tespitinde, kiralanan taşınmazla benzer özelliklere sahip taşınmazların kira bedelleri esas alınır. Yargıtay uygulamasında da, konum, kullanım amacı ve fiziksel nitelikler dikkate alınarak objektif bir karşılaştırma yapılması gerektiği kabul edilmektedir. Bu değerlendirme, kira bedelinin ne kiracı ne de kiraya veren aleyhine olacak şekilde dengelenmesini amaçlar.

Ertelenen Hükümler ve Uygulamaya Etkisi

Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesiyle birlikte, kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında TBK m. 344’ün uygulanması belirli bir süre ertelenmiştir. Ancak bu erteleme süresinin sona ermesiyle birlikte, söz konusu hüküm tüm konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından uygulanabilir hale gelmiştir. Erteleme döneminde ise sözleşme hükümleri ve mülga Borçlar Kanunu hükümleri esas alınmıştır.

ÜFE’den TÜFE’ye Geçişin Anlamı

TBK m. 344’te başlangıçta esas alınan üretici fiyat endeksi, yapılan kanun değişikliği ile tüketici fiyat endeksine dönüştürülmüştür. Bu değişiklik, kira artışlarının kiracı lehine daha dengeli bir şekilde sınırlandırılması amacını taşımaktadır. Böylece kira bedellerinin genel yaşam maliyetleriyle daha uyumlu bir biçimde artması hedeflenmiştir.

---

Sıkça Sorulan Sorular

Kira artış oranı her durumda TÜFE ile mi sınırlıdır? Konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen dönemler için kira artışı kural olarak TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez.

Beş yıldan önce kira tespit davası açılabilir mi? Beş yıl dolmadan açılan davalarda hâkim, yalnızca endeks oranı çerçevesinde değerlendirme yapabilir; hakkaniyet ve rayiç bedel dikkate alınmaz.

Beş yıldan sonra kira bedeli nasıl belirlenir? Hâkim; TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir kira bedeline karar verir.

TBK m. 344 tüm kira sözleşmelerine uygulanır mı? Hayır. Bu hüküm yalnızca konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için geçerlidir.

Sözleşmede daha yüksek bir artış oranı kararlaştırılabilir mi? Kararlaştırılabilir; ancak bu oran, kanunda belirlenen endeks sınırını aşamaz. Aşan kısım geçersiz kabul edilir.

Balıkesir avukat Balıkesir kira hukuku avukatı